Quand on a un petit pécule, le premier réflexe que l’on a est d’investir dans la pierre. Plusieurs choix sont alors possibles : l’investissement dans une résidence principale, dans une résidence secondaire ou encore dans le locatif. Dans le cas de ce dernier, le projet est à réfléchir et à étudier sérieusement, car plusieurs données sont à prendre en compte. En effet, il s’agit là non seulement d’une sortie d’argent conséquente, d’un engagement bancaire qui l’est peut-être tout autant, mais surtout d’une obligation de retour sur investissement.
En vue d’une location, vaut-il mieux acheter un appartement, une maison ou un immeuble ? Quels sont les risques ? Quels sont les avantages et les inconvénients de chaque option ? Nous parlerons ici de l’investissement dans un petit immeuble à appartements.
À l’achat
L’achat d’un petit immeuble à appartements, ou immeuble de rapport, offre plusieurs avantages, notamment financiers. Même si à l’acquisition le prix est plus élevé qu’une maison ou un appartement individuel, le surcoût est vite absorbé par les économies faites sur les frais de notaires et les frais bancaires liés à la demande d’emprunt. Entre acheter un immeuble de 4 appartements et 4 appartements individuels, les frais sont totalement différents. Un emprunt et une transaction, contre 4 emprunts et 4 transactions, le calcul est vite fait.
Concernant la gestion de l’immeuble et des appartements, c’est la même chose. L’assurance propriétaire obligatoire sera moins élevée, car ne concernant qu’un seul bien. Les taxes diverses, communales et régionales, seront à l’avenant. Et c’est sans parler de l’absence des obligations de copropriété, où il n’est pas rare que tout le monde ne soit pas d’accord sur les priorités et les budgets à y affecter.
Limitation des risques, autres avantages et inconvénients
Lorsque l’on devient loueur, la priorité est toujours de « rentrer dans ses frais ». L’emprunt, les éventuels travaux, les taxes, etc., sont des charges qu’il faut amortir via le loyer perçu. L’avantage, non négligeable, de l’immeuble à plusieurs appartements est que vous n’avez pas un, mais plusieurs loyers qui participent à cet amortissement. La perte d’un locataire, ou le non-paiement de son loyer, est donc un problème moindre qui ne met pas immédiatement le financement en péril. Si, au contraire, vous ne percevez qu’un seul loyer, à situation identique, problèmes totalement différents !
Un autre aspect pratique est la gestion des travaux. Dans le cas d’intervention sur la plomberie par exemple, le fait d’avoir plusieurs appartements à gérer en même temps permettra d’obtenir non seulement des prix de gros, mais aussi de réduire les frais de déplacement.
L’acquisition d’un immeuble de rapport évite une autre source de soucis : la copropriété. Comme évoquée plus haut, elle n’existe pas de fait. Même si cela donne une grande liberté puisque vous êtes seul à bord pour prendre les décisions concernant l’immeuble et ses parties communes, cela sous-entend également que vous êtes aussi seul… pour payer les factures.
Seul, vous le serez également pour gérer les locataires, les entrées, les sorties, les petites pannes, les retards de loyers, et autres choses qu’un propriétaire a à gérer au quotidien. C’est donc une donnée à prendre en considération.
Si vous décidez de vous lancer dans ce type de projet, prenez trois petites précautions qui pourront s’avérer très profitables. La première, renseignez-vous sur la valeur locative du secteur. La suivante, faites attention à ce que chaque appartement comporte des compteurs séparés. Et enfin, ne basez pas vos remboursements d’emprunt sur la totalité des loyers.
En procédant ainsi, vous vous préserverez contre des loyers trop chers pour le secteur, contre les travaux obligatoires et coûteux et contre les retards de paiement ou les impayés. De fait, vous ne mettrez pas en péril votre situation financière et rendrez cet investissement rapidement rentable.
